不動産投資のメリット
MERIT効率のいい資産運用
不動産投資では自己資本をほとんど使わず、効率よく資産を形成できます。そのカギとなるのが次の２つの収益です。
インカムゲイン（家賃収入）
保有する物件を貸すことで、得られる家賃収入をインカムゲインと呼びます。不動産投資では、金融機関からの借入で物件を購入し、家賃収入で月々のローンを返済します。オーナーの自己資本をほとんど使わないため、効率よく資産を形成できます。物件を探す際、賃貸物件に対する需要の高いエリアを選ぶことで、空室を抑えて安定的に家賃収入を得られる可能性が高まります。
キャピタルゲイン（売買差益）
不動産の価格は時期によって変動します。賃貸需要が高い地域の物件を購入すれば、将来的には値上がりする可能性が高く、売却による大きな差益を期待できます。物件を手放す際にはタイミングを計ることが大切です。不動産市場が盛り上がって物件の価格が上昇した時期や、ローンの返済が進んで「借入残高」が小さくなったときに物件を売却すると、大きな手残りが得られます。
資産形成をしながら賢く節税
マンション投資をしている場合、家賃収入等の不動産所得が発生します。この不動産所得は家賃収入からマンション経営にかかる必要経費として、建物の減価償却費などを差し引くことで、帳簿上の赤字を作ることができます。不動産所得の赤字と給与所得を合算して確定申告することで、税金の対象となる課税所得を引下げることが可能となり、その結果、税金の還付や減税を受けることができるため、”節税”となるのです。
相続税・贈与税の節税にも
相続税や贈与税は「課税評価額」を基準として税率や税額が決まります。現金や預金の場合、「課税評価額」は額面の100％となります。1億円の現金は課税評価額においても1億円と評価されるのです。一方、不動産の場合は一般的に、実際に取引される価格よりも低く評価されます。そのため、相続あるいや贈与する際は、現金や預金に比べ課税額が低く抑えられます。大きな節税効果があるため、子どもや孫に資産を残したい方にとって、不動産投資には大きな意味があると言えます。
老後の生活を支える資金を作れる
老後の生活費を心配する人たちが増えています。少子高齢化が進む中、将来的に十分な年金が支給されると考えるのは容易ではありません。長寿化により定年退職した後の人生が長くなっていることも不安の増大につながっています。投資用不動産を保有すれば、毎月安定的に家賃収入が得られるため、老後を豊かに過ごしたい方にとって、大きな支えとなります。
仕事を定年退職したら、趣味や旅行、外食等を楽しんだり、孫たちと過ごす時間を増やしたりしたい、と考える方にとってそのための資金はたいへん重要です。高齢化する中では、高度な医療や老人ホームへの入居などに特別な費用がかかるケースも考えられます。そういった老後のコストを賄うためには、2000万円の資産が必要、金融庁が発表し、話題になったことがあります。毎月の収入から2000万円の貯金を作るのはたいへんですが、他人資本を活用する 不動産投資なら、無理なく老後の資金を確保できます。
保険料の支払いなしで
高額の生命保険に加入
物件を購入する資金としてローンを利用する際には特別な生命保険への加入が義務づけられています。「団体信用生命保険」と呼ばれるもので、被保険者が死亡、もしくは高度機能障害を負った場合には保険会社がローンの残債を肩代わりしてくれます。ローンが完済された賃貸物件は、生命保険の代わりになる資産として、遺族の経済的な支えになります。
団体信用保険の生命保険料はローンの返済に含まれるため、家賃収入により支払われます。実質、負担なしに大きな額の生命保険に入れることは、不動産投資における大きなメリットです。
がんは日本人の2人に1人がかかる病気と言われます。前述した死亡時や高度障害を負った際に加え、最近ではがんと診断された場合にもローンの残債がクリアされる「がん団信」を設けているローン会社も増えています。ステージに関係なく、確定診断を受けたら即、保険金によりローンが完済されます。
急激に進む
インフレの対策になる
国内では急激なインフレが進んでおり、とどまる気配は見られません。収入を増やすのが難しい中で物価が上昇し続ければ、多くの方が経済的なダメージをこうむります。不動産投資はそんなインフレリスクの対策として非常に有効です。
インフレとは物価が継続的に上昇する状態を言います。相対的に通貨の価値が低下するため、現預金の保有は資産の減少につながります。
日本政府と同じことをすれば
インフレ下で
経済的な
メリットを享受できる
物価は国の政策と密接に関係しています。現在、インフレが続いているのは、そうなるよう、日本政府が経済政策を推し進めているからです。日本は1000兆円以上の借金（国債の発行残高）を抱える借金大国です。国内外から、「経済規模に照らして過剰」と見なされるようになれば、通貨である円の価値が暴落するなど、さまざまな問題が発生します。なんとか借金を減らしたいところですが、返済は容易ではありません。
そこで日本政府がとっているのが、物価を引き上げる政策です。相対的に通貨の価値を引き下げることにより、借金の評価を軽減しているのです。この政策と同じことをすれば、個人も借入を実質的に減らせます。不動産投資を手がける際には、借入を利用して資産である不動産を購入します。現状のようなインフレが続けば、通貨の価値が下がるので、借金の評価は低下します。一方、物件の価格は全体的には物価の高騰と同調するため、高くなっていきます。
インフレ下では、ワンルームマンションなどの収益不動産を購入することで、資産を増やせるのです。
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